W2 Development beauftragt TÜV SÜD Advimo

Der Stuttgarter Projektentwickler W2 Development hat die TÜV SÜD Advimo GmbH mit dem Property Management für zwei Bestandshallen auf dem Gelände des geplanten „Goldbach Campus“ in Sindelfingen beauftragt. Der „Goldbach Campus“ wird in zwei zeitlich getrennten Bauabschnitten auf einem knapp 2,4 Hektar großen Grundstück zwischen der Mahdentalstraße und der Schwertstraße realisiert. Im ersten Abschnitt soll auf dem nördlichen Grundstücksteil ein bis zu sieben Obergeschosse umfassendes Bürohaus mit 20.000 m2 BGF entstehen, während die beiden Bestandshallen im südlichen Teil zunächst weiter wie bisher genutzt werden. Das Mandat für TÜV SÜD Advimo umfasst das kaufmännische und das technische Property Management für diese Hallen.

„Wir freuen uns sehr darüber, dass uns W2 Development mit diesem Mandat betraut“, sagt Annette Kohlmaier, Gebietsleiterin Südwest der TÜV SÜD Advimo GmbH. Die Zusammenarbeit sei als strategische Partnerschaft angelegt, die über das reine Property Management hinausreiche. So gebe es bereits Überlegungen, die TÜV SÜD-Experten zukünftig auch in die Planung der Technischen Gebäudeausrüstung (TGA) mit einzubeziehen.

Die TÜV SÜD Advimo GmbH ist mit 250 Mitarbeitern an 14 Standorten in Deutschland, Österreich und der Schweiz vertreten. Die Experten übernehmen alle technischen, wirtschaftlichen und organisatorischen Planungs-, Beratungs- und Management-Aufgaben entlang des Lebenszyklus einer Immobilie – von der Planung der TGA-Gewerke über das baubegleitende FM-Consulting bis hin zu Property Management-Leistungen für Bestandshalter. Internet: www.tuev-sued.de/advimo.

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Professionelles Liegenschaftsmanagement mit UniPRO/Real Estate

Immobilienmakler, Projektentwickler und Bauträger – sie sind die Zielgruppe von UniPRO/Real Estate, der Business Solution für Entwicklung, Verwaltung und Verkauf von Gebäuden und Grundstücken. Die Bedürfnisse und Geschäftsprozesse dieser Zielgruppen gehen dabei Hand in Hand.

Mit UniPRO/Finance bietet der Freilassinger Softwarehersteller Unidienst eine Business Solution speziell für Finanzdienstleister. Diese ist modular aufgebaut und bietet mit UniPRO/Real Estate eine Komponente, die dann gerade auch Situationen, wie Immobilienmakler in Kombination mit Bauträgern gerecht wird. Denn die Applikation zeigt Immobilien aus dem Blickwinkel von Investoren, Fondsentwickler, Bauträger, Eigentümer und Verwalter.

UniPRO/Finance ist die Basis, mit den Geschäftsprozessen für Finanzdienstleister. UniPRO/Real Estate baut darauf auf und organisiert die Konzeption, die Herstellung und die Verwaltung bzw. den Verkauf von Liegenschaften. Und zwar inklusive Projektentwicklung und Bauausführung. Die Projektentwicklung startet mit der initialen Idee für ein größeres Bauprojekt und geht über in Konzeption, unternehmerische Entscheidungen und Vorbereitungen für die Bauphase. Grundstücke, Gebäude und Gebäudedetails werden verwaltet, immer im Hinblick auf Entwicklungspotential, Risiko- und Immobilienbewertung und mögliche Interessenten für Investition, Kauf beziehungsweise Miete.

Die Bauausführung beinhaltet die Bauplanung mit Architekten und Handwerkern bis zur Vergabe der Aufträge für eine Umsetzung. UniPRO/Real Estate zeigt die einzelnen Herstellungsaufwände, Ausschreibungen und erhaltenen Angebote transparent auf, pro Objekt und Gewerk. Sämtliche Korrespondenz und Aktivitäten zwischen den Akteuren werden als Historie dokumentiert.

Zuletzt – der Verkauf oder die Vermietung der Immobilien. Interessenten, Mieter und Käufer sind verwaltet, inklusive ihrer Miet- und Kaufverträge. Rechnungen für einen Kauf werden ebenso mit UniPRO/Real Estate erstellt, wie Mietrechnungen automatisiert zu periodischem Fälligkeitsdatum.

UniPRO/Finance und UniPRO/Real Estate basieren auf Microsoft Dynamics 365. Die Modularität der Lösung ermöglicht nicht nur die Integration weiterer Komponenten (UniPRO/Investment, UniPRO/Insurance, UniPRO/Asset Management), sondern die Anbindung praktischer Apps aus den Bereichen CRM und ERP. Exemplarisch etwa der UniPRO/Serviceschein, mit welchem das Facility Management die Techniker oder Hausmeister zur Behebung von Schäden oder Mängeln in den Gebäuden digital unterstützt auf den Weg schickt.

Der Vertrieb der Immobilien zeichnet sich durch Mobilität aus. Kollegen im Außendienst tragen die aktuellsten Informationen zu den entwickelten Immobilien stets mit sich. Per Notebook, Tablet oder Mobiltelefon. Plakativ wirken dabei Dashboards, die nicht nur die Vertriebsmitarbeiter über die aktuellen Entwicklungen auf dem Laufenden halten, sondern potentiellen Kunden präsentiert werden. Interessant ist in diesem Zusammenhang die Anbindung von Immobilien- und Kundenportalen.

Das Lizenzmodell von UniPRO/Real Estate und Microsoft Dynamics 365 unterscheidet den Einsatz der Lösung nach der Tätigkeit der Anwender: Für Mitarbeiter, die Interessenten zu einer Immobilie beraten, reichen eingeschränkte, günstigere Lizenzen als für Kollegen, die in der Akquisition, im Projektmanagement oder der Bauausführung tätig sind.

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Energieausweise: Zehn-Jahres-Frist läuft 2018 ab

Wer eine Immobilie neu vermieten oder verkaufen möchte, benötigt in Deutschland einen Energieausweis. Dabei handelt es sich um eine Art Steckbrief, der den Energiebedarf bzw. den Energieverbrauch eines privat oder gewerblich genutzten Gebäudes ausweist.

Für alle Gebäude, die vor 1966 erbaut wurden, ist der Ausweis seit dem Jahr 2008 Pflicht und muss 2018 nach Ablauf der Gültigkeitsdauer von zehn Jahren erneuert werden. 2019 laufen dann alle Ausweise für Gebäude ab, die nach 1966 gebaut wurden.

Immobilienbesitzern, die Interessenten bei der Haus- bzw. Wohnungsbesichtigung einen ungültigen Ausweis vorlegen, droht eine Strafe von bis zu 15.000 Euro. Es ist daher ratsam, den Ausweis so schnell wie möglich erneuern zu lassen.

Je nach Gebäude und Baujahr wird ein sogenannter Bedarfs- oder Verbrauchsausweis benötigt. Die Energieberater der NEW AG sind eingetragene Experten, die berechtigt sind, beide Ausweistypen auszustellen. Für den Bedarfsausweis kommen die Energieberater in das Gebäude, um eine detaillierte Analyse durchzuführen.

Mehr zum Thema Energieausweis und zu den Kosten unter: https://www.new-energie.de/…

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Weiteres Wachstum: TORWEGGE vergrößert Räumlichkeiten in Bielefeld

Die TORWEGGE GmbH & Co. KG hat den Standort Bielefeld ausgebaut. Damit verfügt der Spezialist für Intralogistiklösungen jetzt über die für ein weiteres Wachstum notwendigen räumlichen Kapazitäten. Vergrößert wurden die Fertigung, die Lagerflächen und die Büros. Im Zuge der Baumaßnahme hat das Unternehmen darüber hinaus einen Showroom für die Produktpräsentation sowie Schulungsräume für interne Weiterbildungen eingerichtet.

„Die Erweiterung der Immobilie in Bielefeld hat sich als logische Folge aus unserer Unternehmensentwicklung der vergangenen Jahre ergeben“, sagt Uwe Eschment, CEO der TORWEGGE GmbH & Co. KG. Seit Bezug des Standorts im Jahr 2000 ist das Unternehmen kontinuierlich gewachsen. Sowohl in der Produktion und der Lagerung als auch in den Büros waren die Kapazitätsgrenzen erreicht. Eine Produktivitätssteigerung und Personalaufstockung wären dort nur bedingt möglich gewesen. Durch den Umbau haben sich die Räumlichkeiten um insgesamt über 40 Prozent vergrößert.

Aus diesem Grund investierte TORWEGGE unter anderem in eine 1.100 Quadratmeter große neue Halle. Diese bietet zusätzlichen Raum für die Fertigung und Lagerung von Schienen und Tragrollen. 2008 war bereits das Gebäude erweitert worden, in dem der Intralogistikspezialist Fördertechnik produziert. Insgesamt verfügt TOREGGE am Standort Bielefeld jetzt über 5.000 Quadratmeter Fertigungs- und Lagerfläche.

Im Zuge der Baumaßnahme wurden zudem Gegebenheiten für eine anschauliche Produktpräsentation geschaffen. Ein 300 Quadratmeter großer Showroom soll diesen Zweck erfüllen. Der Raum bietet Platz, um verschiedene Elemente von Intralogistiklösungen entlang eines Parcours aufzubauen. „Wir können dort erklärungsbedürftige Produkte erlebbar machen“, sagt Eschment. Von der Straße aus für Passanten einsehbar, bietet der Showroom nebenbei die Möglichkeit, das Unternehmen sichtbarer zu machen. „Als lokal verwurzelter Betrieb ist es uns wichtig, auch optisch präsent zu sein“, ergänzt Eschment.

„Wachstum braucht jedoch nicht nur Platz, sondern auch engagierte, leistungsfähige Mitarbeiter“, sagt Eschment. Das Unternehmen plant, insbesondere in der Entwicklung und Produktion das Personal aufzustocken. Aus diesem Grund sind auch die Büroräume um 300 Quadratmeter erweitert und mit Schulungsräumen ausgestattet worden. Letztere sollen genutzt werden, um den Wissenstransfer im Unternehmen gezielt vorantreiben zu können. „Die kontinuierliche Förderung unserer Belegschaft ist für uns ein wichtiger Faktor der Unternehmensentwicklung“, sagt Schildheuer.

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Steuerfreie Veräußerung von selbstgenutztem Wohnungseigentum

Wer ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren kauft und wieder verkauft, muss den Veräußerungsgewinn gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG versteuern. Die Veräußerung von selbstgenutztem Wohneigentum wird allerdings nicht versteuert, wenn der Eigentümer

  • die Immobilie in der Zeit zwischen Anschaffung bzw. Herstellung und Veräußerung ausschließlich selbst bewohnt oder
  • die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt. Das Gebäude muss also über einen zusammenhängenden Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, selbst genutzt werden. Dabei muss es sich nicht um drei volle Kalenderjahre handeln.

Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, ihm die Wohnung aber in der übrigen Zeit als Wohnungsraum zur Verfügung steht (BFH, Urteil vom 27.6.2017, Az. IX R 37/16). Dabei kann es sich auch um eine Wohnung handeln, die der Steuerpflichtige im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt hat. Es darf sich allerdings nicht um eine Ferienwohnung handeln, die auch zur zeitweisen Vermietung bestimmt ist.

Eine Nutzung zu „eigenen Wohnzwecken“ setzt weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Somit ist es möglich, dass eine Person mehrere Gebäude gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

Hinweise, wie ganz gezielt Steuern gespart werden können, bietet der Informationsdienst Steuerzahler-Tip. Er erscheint seit über 39 Jahren im VSRW-Verlag und bietet dem Leser monatlich im Umfang von 12 Seiten DIN A 4 in allgemein verständlicher Form aktuelle Steuerinformationen aus Gesetzgebung, Finanzverwaltung und Rechtsprechung.

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Vermietung an GmbH-Gesellschafter zur ortsüblichen Miete führt zur verdeckten Gewinnausschüttung

Ortsübliche Miete, Mietpreisbremse und Mietpreissteigerungen sind Begriffe, an denen sich Diskussionen entfachen. Nicht so, wenn eine GmbH eine Immobilie an einen Gesellschafter vermietet. Hier heißen die Schlagworte „Kostenmiete statt ortsüblicher Miete“.  

Fremdüblichkeit entscheidet im Regelfall  
Bei Leistungen zwischen einer GmbH und einem Geschäftsführer (bei Verträgen oder Vergütungen) gilt im Allgemeinen: Leistung und Gegenleistung müssen fremdüblich sein. Die GmbH darf einem Gesellschafter-Geschäftsführer nicht mehr bezahlen als einem fremden Dritten (Fremdvergleich). Gewährt sie dem Geschäftsführer darüber hinaus Vorteile, so hat die GmbH den übersteigenden Betrag dem Gewinn wieder hinzuzurechnen und der Geschäftsführer muss den Vorteil versteuern (verdeckte Gewinnausschüttung).  

Der Maßstab des Fremdvergleichs erscheint plausibel und gerecht. Doch er gilt nicht bei der Wohnungsüberlassung. Hier muss der Gesellschafter benachteiligt werden, um eine steuerliche Bestrafung zu vermeiden.  

Finanzamt zwingt zur Kostenmiete  
Steht eine Immobilie im Eigentum der GmbH, die sie ihrem Geschäftsführer vermietet, so ist sie bei jedem fremden Dritten und ebenso bei einem Fremdgeschäftsführer gehalten, die ortsübliche Miete einzuhalten. Dies wird auch steuerlich unbedenklich anerkannt. Nur wenn ein GmbH-Geschäftsführer gleichzeitig Gesellschafter der GmbH ist, ist dies nicht so. Hier muss die GmbH nach der Rechtsprechung eine Miete kalkulieren, die sämtliche Kosten der Immobilie einschl. AfA und Gewinnzuschlag abdeckt. Nicht selten ist eine solche Miete doppelt so hoch wie die ortsübliche Miete.  

Fazit  
Eine GmbH darf jedem Fremden eine Immobilie zum ortsüblichen Preis vermieten, nur nicht ihrem Geschäftsführer. Es handelt sich demnach um eine steuerliche erzwungene Benachteiligung. 

Die GmbH-Steuerpraxis ist eine Zeitschrift zur steuerlichen und gesellschaftsrechtlichen Beratung rund um die GmbH (& Co. KG). Der vollständige Beitrag zum Thema kann kostenlos per E-Mail an schaefers@vsrw.de angefordert werden.  

Der Verlag für Steuern, Recht und Wirtschaft versorgt zahlreiche bundesdeutsche GmbHs sowie deren Steuer- und Rechtsberater mit Informationen, die für die erfolgreiche Führung einer GmbH wichtig sind. Zum Medien-Portfolio gehören Zeitschriften, Informationsdienste, Bücher und Software. In all diesen Medien bemüht sich der Verlag, die fachlichen Informationen in einer auch für rechtliche und steuerliche Laien verständlichen Form zu vermitteln.

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TÜV SÜD übernimmt Property Management für drei Objekte eines globalen Real Estate Investment Managers

Die TÜV SÜD Advimo GmbH hat für einen globalen Real Estate Investment Manager das Property Management für drei Objekte in Düsseldorf, München und Frankfurt am Main übernommen. Bei der Immobilie in Düsseldorf handelt es sich um ein Bürohaus. Das Multi-Tenant-Objekt hat eine Mietfläche von ca. 16.700 m2. In München kümmert sich TÜV SÜD Advimo um ein Multi-Tenant-Objekt mit einer Mietfläche von ca. 32.000 m2. Das Objekt in Frankfurt am Main ist ein Single-Tenant-Objekt, das eine Mietfläche von ca. 13.600 m2 aufweist und an eine deutsche Großbank vermietet ist. Die Mandate beinhalten das kaufmännische und technische Property Management.

Dezentrale Strategie für optimale Betreuung
Für die einzelnen Objekte sind Teams von TÜV SÜD Advimo in Düsseldorf, München und Frankfurt mit entsprechendem lokalen Know-how zuständig. „Es zeigt sich immer deutlicher, dass unsere Kunden unsere dezentrale Strategie zu schätzen wissen“, sagt Philippe Habermeyer, bei TÜV SÜD Advimo als Key Account für die Betreuung des globalen Real Estate Investment Managers zuständig. „Über unser Niederlassungsnetz können wir auch große Portfolios mit Objekten in ganz Deutschland optimal betreuen.“

Die TÜV SÜD Advimo GmbH ist mit 250 Mitarbeitern an 14 Standorten in Deutschland, Österreich und der Schweiz vertreten. Die Experten übernehmen alle technischen, wirtschaftlichen und organisatorischen Planungs-, Beratungs- und Management-Aufgaben entlang des Lebenszyklus einer Immobilie – von der Planung der TGA-Gewerke über das baubegleitende FM-Consulting bis hin zu Property Management-Leistungen für Bestandshalter. Internet: www.tuev-sued.de/advimo.

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